Станимира Пашова, CEO на Cushman & Wakefield Forton: Интересът на чуждестранните инвеститори в България ще се увеличи

Г-жо Пашова, какви са актуалните данни за пазара на бизнес имоти у нас и какво влияние оказва присъединяването на България към еврозоната?

2025 година беше успешна – по-добра от 2024-та, и то видимо по всички основни показатели. Инвестиционният обем при бизнес имотите достигна 391 млн. евро, нараствайки с около 3,9% на годишна база, което е най-силният резултат от 2018 г. насам. Наетите офис площи в столицата надминаха 200 000 кв. м – рекорден резултат за последното десетилетие. Площта на новооткритите търговски обекти в страната отбеляза ръст от 29% на годишна база. При производствените и складовите площи наблюдаваме привиден застой, но той не се дължи на слабо търсене – напротив, дължи се на изключително оскъдното предлагане.

Свободните складови площи около София са едва около 0,7%, което е нездравословно ниско ниво и ясен сигнал към инвеститорите и строителите.

Влизането ни в еврозоната е структурно значимо събитие за пазара. България вече излъчва различни сигнали към международната инвестиционна общност – сигнали на стабилност и предвидимост. Истината е, че страната ни не е съществувала на картата на много чуждестранни инвестиционни фондове. Те сега я откриват.

След последните геополитически събития, обаче, предизвикателствата за инвеститорите се увеличават на глобално ниво и България няма да направи изключение.

 

Усеща ли се повишен интерес от страна на чуждестранните инвеститори и какви са очакванията Ви в тази връзка? До каква степен геополитическата криза ще повлияе на пазара?

Очакванията за 2026 г. са за по-голям интерес от чуждестранни инвеститори. Присъединяването ни към еврозоната постави България на картата на много инвестиционни фондове и частни инвеститори, а предстои и разширяване на присъствието на тези, които вече оперират у нас.

С оглед на допълнителната несигурност, която е резултат от поредни военни действия, добрата новина е, че разполагаме с достатъчно вътрешен капитал, банките са добре капитализирани, а кредитирането – неотменна предпоставка за инвестиционна активност – запазва добрите темпове.

Геополитическата несигурност е реален фактор. Войните, нестабилността на енергийните пазари, по-широките глобални търговски напрежения – всичко това кара компаниите да преосмислят средно и дългосрочните си планове и приоритети, а в някои случаи – да изчакат и да предпочетат гъвкавост. Но именно в периоди на несигурност, познаването на местния пазар дава предимство на местния инвеститор. Доминацията на местния капитал у нас не е изключение – аналогична тенденция наблюдаваме в множество западноевропейски страни. Преструктурирането на капиталовите потоци при множество външни рискови фактори е напълно логично и не е повод за безпокойство.

 

Кои са основните предизвикателства пред осъществяването на сделки с бизнес имоти и кои са основните конкуренти на страната ни в региона?

Основното предизвикателство е дълбочината на пазара. Инвеститорите – и особено чуждестранните институционални – търсят ликвидност, прозрачност и зрялост на средата. В сравнение с Полша и Чехия, водещите пазари в ЦИЕ с инвестиционни обеми съответно от 4,5 и 4,2 млрд. евро, нашите 391 млн. евро го позиционират като нарастващ, но все още нишов пазар. Достигането до критичната маса, която привлича по-широк кръг институционален капитал, изисква последователност и трупане на успешни транзакции.

Конкурентното предимство на България обаче е реално: ниска данъчна тежест, образована работна сила, стабилна макроикономическа рамка, членство в ЕС и еврозона, и не на последно място – по-висока доходност в сравнение с по-зрелите пазари в региона. Единичните сделки достигнаха 40–50 млн. евро през 2025 г. и вярваме, че тази граница ще бъде надмината през 2026 г. Нарастващият размер на единичната сделка е категоричен сигнал за растящо доверие в пазара. Растящата стойност на строителството и оскъдното предлагане в определени сегменти остават структурни предизвикателства, по които трябва да се работи активно.

 

Каква е ситуацията с индустриалните площи и ритейл парковете и какъв е обемът на този сегмент у нас?

При производствените и складовите площи ситуацията е показателна за здравето на пазара, както и за неговите уязвимости. Общият обем около София е около 2 344 000 кв. м, но едва 34% от него е предназначен за отдаване под наем. Останалите 66% са собственост на компаниите-ползватели. При почти нулева наличност на свободни площи от около 0,7%, пазарът изпраща недвусмислен сигнал: необходими са нови спекулативни проекти. През 2026 г. очакваме въвеждане в експлоатация на над 200 000 кв. м нови площи, близо половината за отдаване под наем – това ще балансира пазара и ще намали натиска върху наемните нива.

При ритейл парковете тенденцията е не по-малко впечатляваща. Този формат се превърна в доминиращата сила в търговския сегмент. В момента в страната функционират 63 ритейл парка, а 14 нови са в строеж в 11 различни града – с обща площ около 140 000 кв. м под активно изграждане, плюс допълнителни 211 000 кв. м в различни фази на планиране. Прогнозата ни е към края на 2026 г. общата им площ да надхвърли 800 000 кв. м, с което ще изпреварят традиционните молове по обща отдаваема площ. Гъвкавият формат, по-ниските оперативни разходи и възможността за развитие в по-малки градове ги правят устойчив, дългосрочен инвестиционен модел.

 

До каква степен устойчивостта и енергийната ефективност на сградите са приоритет за клиентите? Увеличава ли се интересът към имоти от висок клас?

Темата за устойчивост и ESG вече не е тема на бъдещето – тя е настоящата реалност на пазара. Наблюдаваме ясна поляризация: наемателите активно търсят клас А сгради със „зелени“ сертификати и отдават предпочитание на обекти, подкрепящи хибридния модел на работа, предлагащи разнообразни удобства и отговарящи на ESG изискванията на техните корпоративни клиенти и акционери. Именно такива проекти поддържат много ниска свободна площ – дори когато общата ваканция на пазара е по-висока. Можем ясно да говорим за пазар на две скорости: качествените, устойчиви сгради се наемат бързо, а остарелите активи стоят празни по-дълго.

При инвестиционните решения картинката е аналогична. Инвеститорите все по-ясно разграничават активите с дългосрочна доходност от тези, изискващи значително реинвестиране за поддържане на конкурентоспособност. Разходите за надграждане на остарели сгради до по-висок клас са значителни и това се превръща в сериозен разграничителен фактор при оценката на придобивки. Нашето послание е еднозначно: устойчивостта вече не е конкурентно предимство – тя е изискване за дългосрочно оцеляване на пазара.

 

София не спира да се разширява. Какви са тенденциите в търсенето по отношение на различните райони в столицата?

Офисният пазар в София е структуриран около три ясно разграничени зони с различна пазарна динамика. Централният бизнес район (ЦБР) остава най-търсен – с ваканция под 6% и максимални наемни нива от 20 евро/кв. м, той е единственият подпазар, благоприятен за наемодателите. Търсенето тук е структурно – вкоренено в нуждата на компаниите от престижна локация, добра транспортна достъпност и близост до клиенти. Ограниченото ново строителство в центъра поддържа тези условия устойчиви.

Основните булеварди „Цариградско шосе“, „Черни връх“, „Вапцаров“, „България“ и „Тодор Александров“ концентрират близо 80% от новосключените договори и предлагат добро качество на по-умерени нива от 14 до 18 евро/кв. м. Те привличат IT, финансови и BPO компании, за които достъпността и транспортните връзки са по-важни от престижния адрес. Периферията и крайните квартали се развиват с по-умерено темпо, но предстоящото въвеждане в експлоатация на около 100 000 кв. м нови площи ще разшири опциите за наемателите. Очакваме умерен сдържащ ефект върху наемите в масовия сегмент – но не и при първокласните продукти в ЦБД.

 

Какво се случва с пазара на наемите на фона на предишните години в ценови план и има ли ръст при сделките? Кои са първите три града у нас, които са двигатели на този пазар, и очаквате ли размествания сред лидерите?

Тенденцията при наемите е към постепенна стабилизация след периода на ускорен ръст. При офисите в ЦБД на София нивата достигат 19 – 20 евро/кв. м за клас А, а по основните булеварди – между 14 и 18 евро. При ритейл парковете наемите са стабилни около 13 евро/кв. м, докато при молове в столицата вече достигат 46 евро/кв. м – при почти пълна заетост от около 98%. При складовите площи ръстът е резултат от оскъдно предлагане, не от спекулативно търсене – и именно затова е необходимо стартирането на нови проекти.

Ръстът в обема на сделките е категоричен: наетите офис площи са с 10,5% повече спрямо предходната година, а инвестиционните сделки достигат до 40–50 млн. евро за единична транзакция. По отношение на водещите градове, София остава безспорен лидер, концентрирайки преобладаващата част от инвестиционния обем и офисните наемни транзакции. Пловдив и Варна се утвърждават като активни регионални пазари с нарастващ брой транзакции. При ритейл парковете строителната активност обхваща 11 различни града, което е знак за децентрализация на търговския пазар. Не очаквам размествания сред лидерската тройка, но регионалните пазари ще продължат да набират тегло.

 

Какви са Вашите очаквания в дългосрочен план за цените на бизнес имотите у нас?

Дългосрочната перспектива е позитивна. България навлиза в 2026 г. с по-добра позиция спрямо предходните години: стабилна макрорамка, добро кредитиране, ясна ценова среда и – за първи път от дълго време – реална видимост на международния инвестиционен радар след влизането в еврозоната. Очакваме обемът на единичните сделки да нараства, нови чуждестранни участници да навлизат на пазара и по-голяма диверсификация на капиталовите потоци. Предстоят ни интересни и значими транзакции и работим активно по тях.

Краткосрочно обаче геополитическите рискове изискват повишено внимание: иранският конфликт налага нов инфлационен натиск чрез енергийните разходи, а ЕЦБ вече преразгледа траекторията на лихвените нива нагоре. Това забавя, без да отменя, позитивния сценарий и служи като допълнителен аргумент в полза на качествените, енергийно ефективни активи с ниски операционни разходи.

Структурното предизвикателство пред нас е задълбочаване на пазара. Нужни са повече институционален продукт, по-голяма прозрачност и последователно развитие на регулаторната среда. Сградите от следващото поколение – технологични, устойчиви, гъвкави – ще определят ценовия горен праг на пазара, докато изостаналите активи ще са изправени пред нарастващ натиск към реновиране или репозициониране. При наемите очакваме умерена стабилизация в масовия сегмент, докато първокласните продукти ще продължат да поддържат и дори увеличават ценовите нива. 2026 г. обещава да бъде по-добра от 2025-та.

 

* Данните са актуални към Q4 2025 / началото на 2026 г. и се основават на пазарни анализи на Cushman & Wakefield Forton и Cushman & Wakefield CEE Investment Market Update H2 2025.

––––––

Станимира Пашова е главен изпълнителен директор на Cushman & Wakefield Forton – водеща консултантска компания за бизнес имоти в България и член на алианса на Cushman & Wakefield. Тя притежава над 20 години управленски опит в областта на недвижимите имоти, инвестициите и развитието на пазара в Европа.

Преди да поеме позицията на CEO, Пашова заема длъжността Country Manager за Нидерландия във Forma Real Estate Fund, където управлява активи на стойност над 250 млн. евро – портфолио от 12 офис сгради с обща площ 140 000 кв. м. В периода 2013 – 2020 г. ръководи отдел „Офис площи“ във Forton, позиционирайки компанията като пазарен лидер в сегмента.

Г-жа Пашова притежава магистърска степен по Международен бизнес от УНСС и е завършила докторантска програма по проектен мениджмънт в УНСС и Виенски икономически университет (WU Vienna). Владее английски, немски и руски език.

 

Интервюто е публикувано в брой март 2026 г. на сп. Фасилитис.