Тодор Кавръков, член на Управителния съвет на Асоциация на собствениците на бизнес сгради в България (АСБС), Business Development Director в „Smart Property Fund“ AD
Г-н Кавръков, каква е актуалната ситуация с пазара на логистични площи в Европа и къде се намира България в този сектор?
Както в Европа, така и в България сегментът логистични площи е сред най-добре представящите се от години насам. До голяма степен това беше подсилено от пандемията. Реално логистичният бранш е най-силно развиващият се бранш в последните четири години, като от старта на COVID-19 кризата в началото на 2020 г. складовете станаха много по-търсени и се появи недостиг на площи. Придвижването на хора беше затруднено, но за сметка на това за придвижването на стоки бяха организирани зелени коридори.
Например, в България преди 2019 г. не повече от 30% от хората пазаруваха онлайн, което беше най-ниският дял за цяла Европа. COVID-19 сериозно раздвижи този пазар и бизнесът започна да изпитва силен глад за пространство за съхранение, което доведе до допълнителен бум в търсенето на складови площи.
2023-а година беше изключително добра година с не повече от 2% свободни площи от този сегмент на национално ниво. На практика в София и околностите ѝ изобщо не се намират свободни складови площи. Това доведе до повишение на наемните цени и огромно търсене като тук трябва да отбележим района около летището, както и източните покрайнини на града, където на практика няма и нови проекти.
Специално в София има лист на чакащи компании за определени проекти от градската логистика. Предлагането е малко, затова и цените са сред най-високите в страната.
Прогнозата ми за 2024 г. е отново за възходящ тренд на логистиката, но вече с по-умерени темпове. Очакванията за следващата година са за леко повишение на наемните нива. Това е особено валидно за зоната на Аерогарата.
Крайградската логистика също бележи ръст. Търсенето е стабилно и очакванията са за развитие на нови проекти, които да се отдават спекулативно. Това е особено валидно за зоните източно от София – Нови хан и Елин Пелин, Икономическа зона „Тракия“ край Пловдив, както и безмитните зони на Бургас и Варна.
Сложната политическа обстановка в България от последните години влияе ли на сектора и в какво изражение?
Разбира се, че влияе. Политическото управление на страната осигурява макрорамката на бизнеса и в този смисъл предходните две години на политическа турбуленция не бяха полезни за бизнеса. Управлението в последната половин година, макар и с много компромиси, доведе до стабилизация. Тя се състои в положителните сигнали, които излъчва страната към европейските си партньори, особено при големия залог да станем пълноправен член на Шенгенското пространство и Еврозоната.
Виждаме, че по отношение на преките чуждестранни инвестиции се движим на автопилот, а секторът на бизнес недвижимите имоти определено има нужда от тях. Все пак трябва да отбележим, че има положителни промени, откакто има кабинет, тъй като дълго време отправяхме лоши сигнали към бизнеса за абсолютна непредвидимост.
Без наличие на редовно политическо управление не можем да очакваме влизане в Шенгенското пространство и в Еврозоната – фактори, които ще насърчат изключително бизнеса у нас.
Тук е интересно да отбележим, че именно основните колебаещи се страни в това отношение – Нидерландия и Австрия, са и държавите, които са сред най-големите преки нетни инвеститори у нас.
Какво търсят клиентите, когато говорим за българския ритейл пазар и кой сегмент от бизнес имотите ще бъде водещ през 2024 г.?
Моята прогноза е, че водещ ще бъде ритейл сегментът. Причините за това са няколко. От една страна, банките поддържат ниски лихви за физически лица по потребителски и ипотечни кредити, което води до спокойствие и задържа потреблението на високи нива. Безработицата остава на ниски равнища. Политическата ситуация, създаването на редовно правителство, също дава тласък на потреблението.
Високото потребление, което очаквам да се задържи и в 2024 г., ще продължи да насърчава търговията на бързооборотни стоки и не само, което от своя страна ще държи ритейл пазара в недвижимите имоти на високи нива. Ще се увеличи търсенето на търговски площи.
Бих искал да отлича ритейл парковете като под-сегмент, който е в подем от предходните няколко години. Към средата на 2023 г. е реализирана търговска площ от около 61 500 кв. м. под формата на ритейл паркове само в София. Процентът незаети площи е под 1% от общата площ на проектите.
Очаквам ритейл парковете да увеличат още възходящия си тренд. В действителност те бяха под 10 само допреди 4-5 години. В момента вече са над 50 на брой, като над 150 хил. кв. м са влезлите в експлоатация нови търговски площи за 2023 г. Тези леснодостъпни търговски зони ще продължат да привличат клиенти и посетители. В частност в София, очакванията са в следващите 2 – 3 години да се появят 6 – 7 нови проекта. Тенденцията е валидна и за страната.
Новите инвеститори, които идват у нас, готови ли са да се впуснат в дългосрочни проекти?
Истината е, че нови чуждестранни инвеститори в сферата на бизнес имотите в България почти няма. Инвеститорите са основно местни, които вече натрупаха добър професионален опит и се адаптират успешно към бизнес циклите у нас.
В ритейла и в логистиката имаме дългосрочни проекти, докато при офис пазара наблюдаваме известно задържане. Истината е, че това задържане е здравословно за този сегмент и ще позволи усвояването на свободните офис площи.
Кои сектори и бизнеси основно движат пазара на бизнес имоти в България? Какви са очакванията за 2024 г.?
Както казахме по-рано, секторите ритейл и логистика ще продължат да са водещи и през 2024 г. като аргументите за това са продължаващото високо търсене не само на стоки за бита, но и на автомобили, жилища и луксозни стоки.
С приобщаването на България към Шенген и Еврозоната всички сегменти от икономиката ще получат силен тласък. Тъй като ние и досега бяхме отворена икономика, изцяло свързана с общия европейски пазар, отпадането на ограниченията ще направи българските производители по-конкурентоспособни, тъй като ще снижи техните транспортни разходи.
Очакванията ми са наемите на търговски, офис и логистични площи да вървят плавно нагоре, съпътствано и с нарастващите доходи на населението и приходи на компаниите.
Очаквам ритейл пазарът да реализира най-голям ръст през 2024 г. Вероятно след 2025 г. той ще навлезе в зрялост. Пазарът на логистични имоти ще продължи да расте с по-слаби темпове, но ще се запази стабилен.
Пандемията премина, но остави своя отпечатък във всички индустрии. Хоум офисът вече е определяща възможност за избора на работно място при много хора. Как това повлия на пазара на бизнес имоти и има ли тенденция към завръщане в класически офис?
Така нареченият „хоум офис“ повлия значително на офис сегмента, оставяйки хората да работят у дома. Ако в това имаше някакъв резон в първите 2 пандемични години, моите наблюдения са, че сега наблюдаваме известна умора в компаниите, чиито служители работят у дома.
От една страна, служителите стават асоциални, а от друга – компаниите губят корпоративната си култура. Първоначалният спад в наемане на офис площи, породен от хоум офиса, вече спря. Истината е, че до голяма степен това се дължи и на положените усилия от мениджмънта на IT и BPO индустриите, които осъзнаха, че започват да губят и корпоративната си идентичност, заради липсата на служители в офисите и полагат много усилия, за да ги върнат на работа. Реално, това става и с цената на много допълнителни удобства за служителите като например безплатен спорт, храна и много други привилегии. Въпреки това процесът не е лесен и част от хората трудно биха се върнали в офиса.
Цялата ситуация покрай турбуленциите на офис пазара заради Ковид, доведе и до ускореното развитие на FLEX офисите, които допреди години бяха екзотични за България. Донякъде те промениха картината на офис пазара поради гъвкави условия – кратки срокове на договори, желание за получаване на пълен набор от услуги и съответно калкулирането им в наема поради по-високия риск за наемодателя. Все още обаче пазарът за тях остава сравнително лимитиран, основно движен от старт-ъп компании.
ESG критериите играят все по-важна роля и в строителството. До каква степен устойчивостта на бизнес имотите е определяща за инвеститорите в България на този етап и предвиждате ли промени в сектора в това отношение?
Държавата изостава с насърчаването на създаване и сертифициране на зелени сгради.
В последните години сертифицирането, основно на офис сгради и донякъде на ритейл сгради, набра скорост, като масово използваните са BREЕАM и LEЕD сертификати. Те са изключително разпознаваеми за компаниите-наематели, идващи от чужбина. За много от тях са и задължително условие, за да влязат в дадена сграда.
Въпреки увеличената сертификация на бизнес сгради, като абсолютна стойност те са в пъти по-малко от тези в Румъния, например. За съжаление, до някаква степен това отклонява чужди наематели и инвеститори в посока, която е различна от България.
Истината е, че именно тук виждаме изоставане на ролята на държавата, която не насърчава с финансови стимули развитието на такива зелени сгради. Все още не съществуват данъчни облекчения за такъв тип сгради, което е практика в ЕС. Дори бих казал, че сме свидетели на обратното. Сертификацията на дадена сграда повишава балансовата й стойност на база, на която се формира такса смет. В това отношение Асоциация на собствениците на бизнес сгради в България (АСБС) е институцията, която е най-активна и усилено работи, за да може тази ситуация да се промени.
Интервю на Кристина ФОРТУНОВА
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––-
Тодор Кавръков има дългогодишен професионален опит в сферата на недвижимите имоти и по-специално в развитието и управлението на имоти. Заема длъжността Business Development Director в „Smart Property Fund“. Има магистърска степен по Бизнес администрация със специализации „Стратегическо управление” и „Маркетинг” от Софийския университет „Св. Климент Охридски”.
Той е сертифициран Пропърти мениджър (CPM) от 2014 г., според изискванията на Американския институт за недвижими имоти IREM, базиран в Чикаго. През 2016 г. IREM го избира и обучава за оценител на нови пропърти мениджъри (IREM Grader).
Член е на Управителния съвет на FIABCI – България в периода 2014 – 2016 г. От 2021 г. е член на Управителния съвет на Асоциация на собствениците на бизнес сгради в България (АСБС).
