Маргрет Андреева, вицепрезидент на Съвета на младите професионалисти на Международната федерация за недвижими имоти FIABCI, член на УС на FIABCI Bulgaria
Г-жо Андреева, кои са най-съществените глобални технологични тенденции в управлението на недвижими имоти и каква част от тях виждаме и в българския пазар?
Технологичният напредък неимоверно трансформира почти всички индустрии и недвижимите имоти са сред най-силно повлияните. Иновациите и откритията в технологиите отразяват значителни промени както в управлението на недвижимите имоти, така и във всяко перо от сектора, включително строителство, архитектура, продажби и отдаване под наем. Всички сме свидетели на възхода на изкуствения интелект (AI). Виртуални асистенти, автоматизация на процеси, дистанционно наблюдение и поддръжка се позиционират все повече като възможности за растеж в сектора за управление на имоти. Тенденциите сочат, че те ще продължат да са водещи за подобряване на ефективността и рентабилността на имотите.
Факт е, че AI се очертава като водеща тенденция в управлението на имоти, която драстично подобрява операциите и трансформира индустрията. Използването на силата на изкуствения интелект позволява на собствениците и мениджърите на имоти да увеличат производителността на своя екип, да подобряват обслужването на клиентите, както и да увеличат рентабилността на имотите. Допълнително, приложенията на AI са доста обширни и позволяват не само анализ на данни за проактивно и информирано вземане на решения, но и автоматизация на работните процеси. Например, чрез автоматизиране на административните задачи без човешка намеса се спестяват време и средства и се намалява възможността от грешки. Вече има разработени виртуални асистенти, захранвани от AI, които обработват рутинни запитвания чрез предоставяне на информация за имоти и подобряване на обслужването на клиентите. По този начин, мениджърите на имоти могат да осигурят денонощна поддръжка и да оптимизират работното си натоварване.
Друга ключова тенденция е използването на виртуална и разширена реалност. Благодарение на тази технология мениджърите на имоти имат възможността да представят имотите по нови и интересни начини, чрез завладяващи виртуални обиколки и да впечатлят клиенти без значение в коя точка на света се намират те. Същото важи не само за имоти, а и за представяне на самата локация, както и заобикалящата среда.
Дистанционно наблюдение и поддръжка са друга важна технологична тенденция, която е вече стабилно навлязла и в България. Предупрежденията в реално време и възможностите за предсказуема поддръжка позволяват оптимизация на процесите и минимизиране на разходите.
Смея да твърдя, че на българския пазар се движим бавно, но сигурно в посока световни тенденции. Всичко, което клиентите очакват в така наречените „модерни земи“, същото очакват да получат и клиентите в България. Смарт системите са ежедневна тема, редовно в строителството се интегрират технологични системи, експертите ползват виртуални асистенти и дигитализация както за маркетинг, така и за продажби и управление на имоти.
Новите технологии заплаха ли са за традиционните играчи в пазара или по-скоро укрепват позициите на досегашните лидери?
Всяко едно съвременно дружество, независимо дали е в нашата индустрия, или не, трябва да инвестира в нови технологии, защото по този начин предлага по-добър и по-качествен продукт. И най-важното, клиентите го очакват. Ако някой не го прави, рискува да загуби част от пазарния дял. Новите и устойчиви технологии са бъдещето в строителството, в недвижимите имоти и в начина на живот.
Няма модерно дружество, което да няма отделен бюджет за инвестиция в иновации и оптимизация на процесите и продуктите. Това е един от белезите за качествено лидерство. Аз вярвам, че технологиите предоставят невероятна възможност за растеж и иновации в нашата индустрия. Първо, чрез тях можем да допринесем за ESG стандартите и да насочим усилията си към устойчивостта. Искрено вярвам, че тази тема трябва да бъде основна за всеки експерт в нашия бранш.
Второ, подобрената ефективност на бизнеса в синхрон с изживяванията и емоциите за клиентите се развива с много бързи темпове именно благодарение на новите технологии. Както споменах, чрез AI инструментите могат да се оптимизират процесите и да се автоматизират задачи, които отнемат много време. Например генериране на потенциални клиенти, виртуални продажби и оценка на имоти. Чрез използването на изкуствен интелект и по-конкретно виртуални асистенти, можем да оптимизираме времето на консултантите и съответно да намалим разходите. Това може да се разгледа както като заплаха за консултантите по недвижими имоти, така и като възможност за оптимизиране на бизнеса. Винаги когато се затваря една врата, се отваря друга и е въпрос на гледна точка как ще се адаптираме и приспособим към новото.
Допълнително, виртуалните обиколки, 3D визуализациите и чатботове предлагат нетрадиционен тип интерактивни изживявания за потенциални клиенти и улесняват дейността на консултантите. Представят се имоти от разстояние, може да се представи имот, без той изобщо още да съществува, и това няма как да не е предимство и за клиента, и за консултанта.
AI алгоритмите позволяват да се анализират огромни количества пазарни данни, което от своя страна дава ценна информация на експертите и улеснява вземането на решения. В заключение, технологиите са възможност за подобряване на маркетинг, продажби, оперативна ефективност и изобщо част от нашия бизнес. Пред нас стоят редица възможности благодарение на новите технологии и иновации.
Все повече говорим за устойчивостта, към която имаме и ангажимент като европейска държава. Как новите технологии помагат в това отношение? До каква степен мерките за повишаване на устойчивостта оскъпяват имотите?
Това е моята тема. Първо, ние имаме ангажимент към устойчивостта, не само като европейска държава, а и като интелигентни хора. Смятам, че трябва всички да се насочим в посока инвестиции в ESG. Масово трябва да образоваме хората и децата на тема екологични, социални и обществени каузи. По този начин инвестираме в бъдещето.
Лично съм ангажирана с този въпрос и мога да ви кажа, че цените на имотите в световен мащаб, както и в България, не са толкова повишени от елементите на ESG, а от инфлацията. Инвестицията в устойчивост е инвестиция в бъдещето, която в много от случаите се самоизплаща. Например, последният проект, върху който работя, ще предложи захранване на електроенергия за конкретни апартаменти чрез възобновяеми източници – фотоволтаици. Това струва около 5% от цената на даден имот. Тази инвестиция има възвращаемост, защото сметките на съответното домакинство към електроразпределнителните дружества ще бъдат значително по-малки в дългосрочен план. Това е инвестиция в бъдещето. Друг пример е инвестицията в геотермалната енергия, която смятам, че тепърва навлиза на българския пазар и ще бъде много актуална. Това ще осигури отопление на цели жилищни комплекси, които ще платят по-висока цена за самото израждане на системата, но след това жилищата ще бъдат енергийно обезпечени до живот.
Според мен е от изключителна важност строителните предприемачи и експертите в сектора да инициираме, следваме и подкрепяме отговорни бизнес практики. Последният световен икономически форум „Принципи на екологична устойчивост за индустрията на недвижимите имоти“ показа статистика, че нашият сектор е отговорен за потреблението на над 40% от световната енергия ежегодно. Допълнително, сградите използват приблизително 40% от световните суровини и създават около 20% от глобалните емисии на парникови газове. Европейската комисия взе решение от 2028 г. всички нови сгради в ЕС да бъдат с нулеви емисии. Това непременно ще повиши цената на строителството, но за сметка повишаване качеството на живот. Технологиите са основен стълб в постигането на устойчивост и отговорни бизнес практики. От разписване на електронни договори, през инсталиране на соларни панели и облагодародяване на природата, чрез засаждане на богата растителност.
Високотехнологично ли ще бъде сградното строителство у нас и как си представяте облика на София след 30 години, например?
София върви бързо напред. Представям си София като подреден град с хубави улици, тротоари, паркове и устойчиви сгради. Самата визия на София няма да засягам, защото това е въпрос на местното управление. Експертите в сектора ще се съобразят със законите и възможностите на територията на София. Промяната към високотехнологичното вече е започнала и тепърва ще се развива в положителна посока.
Преди години самите строителни предприемачи в България се състезаваха с цена. Днес повечето клиентите се интересуват повече от стойността на проекта, отколкото от цената. Имат изисквания към качеството на строителството и материалите, които се използват, искат да видят умни системи, което означава, че новите технологии стават абсолютна небходимост. В момента навлизат електромобилите и България е трета в ЕС по ръст на продажби на нови електромобили, което означава, че новото строителство трябва да се съобрази с това търсене и да предложи удобството на тези клиенти да могат да си заредят автомобила вкъщи. Търсенето определя предлагането.
Роботиката също се развива с много бързи темпове и много скоро и на българския пазар ще видим напълно автоматизирани роботи, които заменят човешката ръка в строителството, което ще подобри качеството на конструкцията и продуктивността. Съответно ще намали разхода и времето за изпълнение. Водеща тема в строителството е разработването на рециклирани и природосъобразни материали.
Допълнително, след 30 години панелните блокове в София няма да изглеждат както изглеждат днес. Ще бъдат санирани и ще изглеждат като съвременни сгради.
Вярно ли е, че в чужбина клиентите вече избират имоти чрез виртуална реалност? Разкажете ни повече.
Абсолютно да. Виртуалната реалност е помощно средство за маркетинг и продажби в нашия сектор. Хората си купуват дом. Мечтаят си това за място, за гледката, за усещането. В чужбина и при нас виртуалната реалност помага много. Аз лично продавам имоти по този начин в момента.
VR дава възможността да покажеш нещо, което реално физически не съществува към дадения момент. Виртуално можем да покажем не само проект и разпределения на идеен проект, но и изцяло завършен имот. С други думи, клиентите могат виртуално да стъпят в бъдещия си дом.
Ще се появят ли нови професии в областта на имотите в бъдеще и какви биха могли да бъдат те спрямо погледа Ви извън България?
Благодарение на бързо развиващите се технологии и благодарение на промените в начина на мислене на хората, се отварят нови възможности и съответно нови експерти. Както вече споменах, иновациите водят към отварянето на съвсем нови хоризонти. Например, различни специалисти по възобновяеми източници, управление на автоматизирани и дигитализирани процеси, експерти по виртуална реалност, социални медии и други.
Каква е ролята на професионалната общност на FIABCI за развитието на пазара в България? Кои са най-новите инициативи на вашата организация?
Опит – споделянето на опит е много ценно нещо. FIABCI България от 20 години е общност, която винаги се е стремяла да съдейства за трансфера на най-добрите професионални световни и европейски практики във всички сектори на индустрията и търговията с недвижими имоти. Основната задача на организацията е да подпомага международния обмен и сътруничество с наши колеги от цял свят.
Участието ни в международни комитети на FIABCI, които са разпределени в различни сфери – например комитет на брокерите, комитет на строителните предприемачи, комитет на инвеститорите и др., е традиционен и България винаги е била уважаван и активен член в този колегиален и професионален обмен. Тези комитети организират ежеседмични срещи и уебинари между техните членове и годишни конференции и конгреси, на които най-новите достижения в тези сектори и сфери стават достояние на всички членове на FIABCI. Предстои ни в края на година, 42-ият такъв Global Leadership Summit под заглавие „Resilience for Growth”, който ще се проведе в началото на декември, в Риад, където ние ще участваме с голяма наша делегация.
Наесен ще стартира проект с наше участие, пряко свързан с възможности за подобряване на съществуващия сграден фонд чрез мерки за енергийна ефективност, в който ще използваме опит на наши колеги в чужбина. Процес, който е изцяло пазарно ориентиран и включва изключително много бизнес процеси за разлика от България, където е все още административен и свързан само с наличието на публични бюджетни средства и точно за това смятаме, че нашият опит ще е много полезен.
Бихте ли описали върху какви проекти работите в момента?
Работя върху моя проект-мечта. Той засяга много от стълбовете на ESG. Става въпрос за жилищен комплекс от 40 000 РЗП, в който за голяма част от индивидуалните имоти ще осигурим захранване на енергия от възобновяеми източници – фотоволтаици. По-голямата част от апартаментите ще бъдат с инсталирани термопомпи и подово отопление, а строителните материали ще бъдат природосъобразни – голяма част от тях рециклирани.
Във всяка спалня ще има инсталирани рекуператори, които ще снабдяват многократно пресен въздух в помещенията, което съответно гарантира свеж въздух на температура, определена от живущите, а това гарантира и качествен сън. Лично съм се заела със създаването на градина от 8550 кв.м, в която ще има „Пътека на здравето“, богато засадена с български билки, кътче за спорт и отдих, специално хълмче за йога и детска площадка. Всички изброени съоръжения ще бъдат от рециклирани материали, т.е. стари съоръжения, преработени от нас в нови. Пейките ще бъдат направени само от старо, изхвърлено вече желязо, пресъздадено в шедьовър. Пътеките във вътрешния двор ще са направени от павета, които наследихме със земята.
В проекта ще работят хора от различна религия, пол, социален статус и народност. За да осигурим достъп на хора, които се интересуват от устойчивост и такъв тип проекти, предлагаме специална схема на разсрочено плащане за години напред без лихви, без такси, без индексация и без комисиони. Съобразили сме се изцяло с нуждата от станции за зареждане на електроавтомобили, повечето подземни гаражи ще имат индивидуални станции за зареждане и отделно ще има няколко за общо ползване.
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––-
Маргрет Андреева е завършила висше образование в Royal Holloway University of London, специалност: „Мениджмънт с международен бизнес“. Специализация по финанси от Harvard Business School. Член на УС на ФИАБЦИ България и Вицепрезидент на комитета на младите членове на международното ФИАБЦИ.
Консултант „Инвестиции в недвижими имоти“ и Директор „Продажби и бизнес развитие“ в „Парамонт Гардънс България“.
Активен участник във всички теми за устойчивост и нови технологии.
