Весела Вълчева-МакГий: „Все повече се търси и най-високото възможно ниво на сертифициране на сградите“
Интервю в брой юни/2022 г. с г-жа Весела Вълчева-МакГий, Управляващ партньор на Triple Green Building Group Bulgaria и член на УС в Българския съвет за устойчиво развитие (BGBC)
Г-жо Вълчева, темата за устойчивото развитие и ролята на сградите е ключова в настоящия период на енергийни предизвикателства. Каква ще е ролята на фасилити и пропърти мениджърите в процеса по енергийна трансформация?
Ролята на фасилити и пропърти мениджърите (ФМ) обикновено се разглежда като услуга, необходима след строителството, чиято основна отговорност е просто да управлява, поддържа и осигурява поддръжка на съоръжението в рамките на предварително определени бюджети. Реалната роля на ФМ всъщност е доста по широка. ФМ поема и изпълнява основна роля, която е ключова за това организациите да постигнат своите цели за устойчивост, които са част от цялостната им бизнес стратегия.
Според доклад на UNEP за „Енергийна ефективност на сградите“, жилищните и търговските сгради консумират приблизително 60% от световното електричество. Енергийната трансформация изисква това да се промени и то бързо. Проектирането и строителството на зелени нови сгради ще помогне от една страна. Но не може да се пренебрегне значителният принос на съществуващите сгради, както и на управлението на сградите, независимо дали са нови или съществуващи. В тази връзка ФМ играят ключова роля в енергийната трансформация, както и за много други устойчиви характеристики на активите.
Използването на стратегии за енергийна ефективност като high performance оборудване, интелигентни системи за отопление и охлаждане и LED осветление може значително да повиши енергийната ефективност и да намали общото отрицателно въздействие на построените активи. Прилагането на такива стратегии може да доведе до значителни финансови печалби главно под формата на намалено потребление на енергия и вода, без да се прави компромис с нуждите и изискванията на крайния потребител.
Освен подобряване на ефективността на системите, има много други начини, чрез които ФМ могат да стимулират устойчивостта. Прилагането на изграждане на специфични екологични политики и рамки за всякакви услуги може да трансформира веригата на доставки, така че да осигури услуги и консумативи с висока степен на устойчивост. Положителният резултат от зелените политики може да се види под формата на намалено въздействие върху околната среда, като примери за това са използване на биоразградими прибори, елиминиране на пластмасата, рециклиране на отпадъци и събиране на дъждовни води за поливане, както и насърчаване на зелена мобилност.
С наличието на толкова много нови технологии ФМ имат възможност да се възползват от инициативи за устойчивост, които надграждат обичайните прилагани мерки. Като цяло няма спор, че фасилити мениджърите държат ключа към енергийната трансформация, както и към нивото на устойчивост като цяло.
С каква скорост се трансформира българският сграден сектор? Как да направим българските сгради по-устойчиви в сроковете, заложени от Зелената сделка, Парижкото споразумение и бъдещите по-амбициозни цели?
Това е ключов въпрос. Когато говорим за сградния сектор, мисля, че трябва да поясним, че става въпрос за съществуващи сгради – за стари, амортизирани сгради, за панелки, за ново строителство от нисък до среден клас, както и от ново строителство от среден до най висок клас, което да отговаря на най-взискателните международни стандарти. С други думи сградният сектор у нас има огромно разнообразие в своите характеристики и качество.
Поради тази причина е много трудно да се обобщи с каква скорост се развива той – може да се каже, че старото строителство не се подобрява като цяло – изостанало е сериозно и като качество, и като темпо на трансформация. Може да се каже и че новото строителство на търговски обекти акселерира в трансформацията и демонстрира доказани характеристики на устойчивост по най-високи международни стандарти. Напоследък се наблюдава повишаване на качеството и на продукта в жилищния сектор. Но отново говорим за ново строителство.
За да направим българските сгради по-устойчиви в сроковете, заложени от Зелената сделка, ние задължително трябва да обърнем спешно внимание на съществуващия сграден фонд. Да, Законът за етажната собственост представлява сериозно предизвикателство за жилищния сектор, но има толкова много други държавни, общински, търговски и промишлени сгради, които трябва да се обновят по мерките за устойчиво и дълбоко реновиране. Тук отново ключова роля имат ФМ, защото първата стъпка при едно такова реновиране е одит и анализ на съществуващите практики на управление и разходи за енергия и вода, както и обратна връзка от ползвателите относно комфорта и нивото на продуктивност в сградата. Една сграда не може да се реновира адекватно без задълбочено участие на ФМ.
Вие сте част от управлението на Българския съвет за устойчиво развитие и бяхте председател на организацията. Каква ще е ролята на BGBC в следващите години във връзка с трансформацията на сградите и на икономиката като цяло?
За мен BGBC е една много специална организация. Това е неправителствена организация с нестопанска цел и като такава, организацията има възможност за въздействие на много по-високо ниво от това, което всеки от нас като специалист или като фирма може да постигне сам, независимо колко сме големи или добри в своята област. BGBC е с мисия да трансформира пазара от самото начало, но тази мисия се развива заедно с тази на мрежата от съвети, от която сме част. Мисията ни за следващите няколко години е да трансформираме строителния сектор в три стратегически области – действия, които да са срещу климатичните промени, осигуряване на здраве и благополучие за всички хора, както и кръгова среда за ресурси.
Като част от световна мрежа на съвети за устойчиво развитие, ние сме членове на UN Global Compact и работим с бизнеса, организации и правителство, за да подпомогнем амбициите на Парижкото споразумение и Глобалните цели на ООН за устойчиво развитие. Съветът цели да представлява платформа за сътрудничество, където нашите членове и партньори да могат ефективно да обменят знания, да генерират нови идеи и решения, които ускоряват зеленото строителство. Чрез свързване на лидерите на пазара ние се стремим към пълна декарбонизация на застроената среда – една много амбициозна цел, която у нас все още изглежда футуристична и невероятна.
Ролята на съвета ще бъде такава, каквато нейните членове и партньори я направят. Съветът представлява връзка с най-актуалните теми в устойчивото развитие и с една мощна мрежа от международни партньори и организации – ние сме насреща за правителствени, академични, финансови и бизнес организации и инициативи, които касаят добри практики при проектиране, строителство, управление, финансиране и реновиране на зелени сгради.
Разкажете ни повече за актуалните проекти на Triple Green Building Group Bulgaria. Как вашият екип подпомага компаниите в България да направят сградите и бизнес процесите си по-устойчиви?
Трипъл Грийн Билдинг Груп има невероятния късмет да стъпи на българския пазар по едно благоприятно време за устойчивото строителство. След повече от 10 години на пазара в България, ние успяхме да се утвърдим като лидер в една тясно специализирана тематика, а именно зелените сгради. Започнахме нашата дейност с обучения и проектна работа с инструментите за зелено строителство. Това в началото бе нишова дейност с по един – два проекта, но все много хубави. Имали сме удоволствието да сертифицираме много знакови обекти през последните 10 години и да работим с лидерите сред инвеститори, проектанти и строители. Мисля че успяхме да повлияем положително към пазарната трансформация в България чрез професионалната ни работа и положителните успехи в сертифицирането на зелени сгради.
Нашите проекти включват много „първи“ постижения за пазара. В своя кампус Англо-Американското училище има първата сграда, серфтифицирана като съществуваща по Американската система LEED for Existing Buildings, Expo 2000 Фаза 4 на Райфайзен Пропъртис е първата сграда, сертифицирана по най-високото ниво на системата за ново строителство с LEED Platinum сертификат, Сграда 15 е първата LEED сертифицирана сграда в Бизнес Парк София, също с най висок сертификат. Музейко – детски научен център на Фондация Америка за България е първият LEED Gold подобен обект на балканите. Капитал Форт доскоро бе най-високата сграда в България, сертифицирана по Британската система BREEAM, a току-що завършената Офис Парк Пловдив на Галакси Инвестмънтс е първата LEED сграда в Пловдив. Завършваме работа по първите две сгради в София Тех Парк, които предприеха сертифициране – София Тех 1, които избраха BREEAM, и Синерджи Тауър, които избраха LEED. Сега Трипъл Грийн работи по първия LEED Campus проект в България, с което се сертифицира Офис Х Бизнес Гардън, както и първата жилищна сграда, която се сертифицира по LEED на Хармони Груп. Освен това започваме работа по сградите на Миролио Риъл Естейт, които включват Интерпред Световен Търговски Център, Интерпред Бояна и Интерпред Цар Борис и ще са първите офис сгради, серфтифицирани по системата на Световната банка – EDGE.
Това, което наблюдаваме сред нашите проекти, е изключително високото ниво на инвестициите от проектиране до строителство и управление. Използват се най-нови материали, технологии и практики, които представляват най-високо качество навсякъде по света. Все повече се търси и най високото възможно ниво на сертифициране, независимо от избора на инструмент. Ние работим с американската система LEED, британската система BREEAM, немската система, която засега няма голяма популярност у нас – DGNB, както и инструмента на Международната финансова корпорация (IFC) на Световната банка – EDGE. Всички тези инструменти представляват рамка на доказани добри практики за проектиране и строителство, от която инвеститорът избира с какво да се съобрази. Това, което прави сертифицирането популярно сред инвеститорите, е, че чрез процеса се прави независима оценка на доказани показатели за устойчивост на сградата в различни категории на представяне. Разглежда се комфортът и здравословната среда за обитателите, енергийната и ресурсна ефективност, отпечатъкът върху околната среда на различни аспекти от жизнения цикъл на сградата, и много други показатели. Това от своя страна дава на инвеститорите богата и актуална информация за техните активи, която те могат ефективно да ползват за ESG оценки, отчетност пред финансови институции, инвестиционни фондове, наематели и всички свои стейкхолдъри.
Освен първи проекти на българския пазар, напоследък сертифицираме и множество сгради, които желаят да постигнат най високото ниво възможен сертификат. Наскоро Болкън Бизнес Център получи първия Платинен сертификат по новата версия на системата LEED за ново строителство, Парк Лейн също очакват своя Платитен сертификат, както и сградите на Офис Х Бизнес Гардън. С любопитство очакваме още нови обекти на хоризонта, които да търсят още по-високи нива на устойчиво строителство като Net Zero и други амбициозни цели. Забелязваме как инвеститорите започват с един обект и бързо вземат решение да приложат процеса за всички свои обекти и да сертифицират и съществуващите си сгради. Например в Мол София на GTC започнахме с новата постройка на София Тауър и сега сертифицираме и съществуващата сграда на Мол София като различен проект.
Като цяло се стремим да работим по най високите професионални стандарти – в предварително одобрен бюджет и навреме. Разбира се, това не винаги е възможно на строителни обекти, където има много фактори, от които зависи нашата работа, но това е нашата цел – да даваме комфорт и сигурност на нашите клиенти, че това, за което сме се разбрали, е това, което ще получат. Освен това всички специалисти, които участват в нашите екипи, подържат международните професионални квалификации, които са необходими за нашата работа. Чрез нашата богата експертиза в сферата на зеленото строителство ние постепенно и устойчиво разширяваме кръга от услуги, които предлагаме на нашите клиенти, като отскоро предлагаме и ESG оценки за сектора на недвижимите имоти по една от най добрите методологии за това – GRESB. Тук отново има необходимост от силното присъствие на ФМ, защото много от въпросите за управление се отнасят точно към тях.
Как последните няколко кризи, свързани с пандемията, енергийния шок и войната в Украйна ще се отразят на устойчивото развитие на бизнеса в България?
Не мога да кажа как точно ще се отразят на бизнеса. Но мога спокойно да кажа, че ще се отразят безспорно и че това ще е в устойчива посока. Свърши времето на евтината енергия. Това просто няма да се върне дори и когато войната в Украйна приключи. Надграждането на Зелената сделка с войната и ефектите от нея създава едни интересни условия. От една страна, зависимостта от чужди енергийни ресурси се превръща в неблагоприятно условие за бизнес. От друга – натискът от Зелената сделка към възобновяеми енергийни източници предизвиква значителни промени в стратегиите на бизнеса. От трета страна – ние се нуждаем от енергия. Не само за да поддържаме повишения комфорт, в който сме свикнали да живеем – осветление, охлаждане, отопление, свързаност със света по желание – но за производството и оперативния капацитет на всички жизнено важни неща, като започнем от строителни материали, лекарства, храна – за всичко е необходима енергия и то – много.
Имаме вече шаблонни теории, че бизнесът ще се налага да имплементира механизми за пестене на енергия и ресурси поради изискванията на Зелената сделка и поради покачващите се цени на всичко. Но мисля, че и в устойчивото развитие ще има трансформации в самите дефиниции кое е устойчиво, защото не трябва да забравяме, че фундаменталното значение на думата е благо за хората, околната среда и икономиката. Тоест когато едно от тези неща е нарушено, то вече не устойчиво. Така че решенията които взима бизнеса в лицето на тези различни обстоятелства на куп трябва да работят и по трите параметри.
___
Весела Вълчева-Макгий има богат опит с устойчиво проектиране и строителство и международни сертификационни системи. С 15 години опит в устойчиво развитие и зелени сгради, Весела има практически опит с основните инструменти за оценка в сектора на строителството, както и дълбоки теоретични познания за устойчиво бизнес развитие, ESG, изготвяне на политики, планиране и управление на проекти и лидерство. Докато работи в тясно сътрудничество с бизнес сектора като експерт и одитор, Весела участва активно и като „лидер на промяната“ чрез международна мрежа от неправителствени и академични организации.
Весела е бивш член на управителния съвет и председател на Американския съвет за устойчиво развитие (USGBC) в щата Джорджия, както и член и съосновател на управителния съвет на Българския съвет за устойчиво развитие, където 6 години е председател. От 2008 г. Весела е управляващ съдружник в Трипъл Грийн Билдинг Груп – компания за консултации, сертифициране и обучения за устойчиво строителство. Трипъл Грийн е една от първите компании, признати за оторизиран партньор на USGBC, с лиценз за професионално образование на международния пазар, където Весела е провела десетки обучения за неправителствени организации в Европа и Русия, както и за водещи компании като Arup, AECOM, JLL, CBRE, Colliers и Bureau Veritas.
Весела Вълчева-Макгий притежава две бакалавърски и една магистърска степен по архитектура от едно от най реномираните висши учебни заведения в САЩ, Savannah College of Art and Design, както и post-graduate diploma по Business Sustainability and Leadership от Cambridge University. Тя е акредитирана като LEED Fellow, LEED BD+C AP, BREEAM International Assessor, DGNB одитор и EDGE одитор. От 2021 г. Весела е отличена от Европейската комисия като официален посланик на Европейския климатичен акт.
