Стремим се да бъдем one-stop-shop по отношение на дейностите, свързани с управление на имота

Вашата компания управлява различни типове имоти. Кои от тях поставят най-големите предизвикателства пред ФМ мениджърите?

М.В.: Когато темата е фасилити мениджмънт, няма лесни имоти. Всеки имот има собствена специфика, определена в голяма степен от целите на собственика, наемателите, локацията и не на последно място – от качеството на строителството. Когато наемател е голяма международна фирма, има определени правила и стандарти, които задължително трябва да се спазват. От друга страна, фасилити мениджърът не бива да дели клиентите на големи и малки, но това прави  баланса основно предизвикателство за компаниите в нашия бранш: баланса между интересите на различните наематели, на собствениците и на кредиторите. Всички страни трябва да имат убеждението, че техният интерес е защитен. Освен това, винаги има приоритети, които не могат да се пренебрегват – безопасността и здравето на хората.

Качеството на строителството е много важно  – през годините ние сме се сблъсквали с много проблеми. Например, поддръжката по време на периода на гаранцията при нов имот и поддръжката след изтичане периода на гаранцията. Много инвеститори разчитат на това, че задържат някаква сума от общата стойност на договора за определено време след приемането на сградата и разрешението за ползване. Това определено стимулира строителя/доставчика/инсталатора да отстранява дефекти по време на периода на задържане. Иначе няма да  получи (част от) парите си. Това обаче поражда въпроса – как този доставчик е стимулиран да поддържа оборудването така, че примерно на двадесетия ден след получаването на задържаната гаранционна сума, няма да се наложи смяна на скъп основен компонент, без който определена инсталация в сградата не може да работи добре? Смятам, че тук професионалната ФМ компания може да добави стойност за собственика на имота, като поне контролира от негово име програмата на дейностите по поддръжка, също и изпълнението на тези дейности, материалите. които се ползват.

Друг важен критерий, който определя типа на имота, е локацията. Например публичните сгради в близост до учебни заведения изискват особено внимание по отношение превенция на графити или всяка форма на дребен вандализъм.

Важен аспект в работата на фасилити мениджърите е, че трябва да се пазят от инерцията на рутината – трябва да имат убеждението, че всеки нов проект (без значение дали е за релокация, реновация, рекламна кампания или друго събитие) е съществен и уникален за клиента и винаги заслужава необходимото внимание и ангажимент!

Трудно ли се управляват хетерогенни имоти?

М.В.: Трудно може да се посочат „хомогенни“ имоти – модерните сгради винаги са хетерогенни, какво да кажем за големите търговски комплекси, където са развити офис блокове, развлекателни зони, конферентни центрове и др. Управлението на комплекс от сгради със смесено предназначение – например офисна част и търговска част, е интересно предизвикателство, същевременно предлага възможности, като усилията ни са насочени към запазване и засилване на ефектите от съседството на двете части. Разбира се, профилът на имота е от съществено значение –профилактиките в жилищните сгради приоритетно се планират в работно време, докато в офис и търговските обекти, тази дейност трябва да се върши извън работното време. Отделна категория са офиси на кол центровете, денонощния IT съпорт и мониторинг центрове, които оперират 24/7. Там се спазва точен график и несъответствията са недопустими. Най-общо казано, фасилити мениджърът трябва да познава нуждите и изискванията според вида на обекта/клиента и да предложи адекватни решения.

Имате ли нови интересни проекти, по които работите?

М.В.: Годината се очертава, като успешна за Лендмарк. Успяхме да защитим мандата си за управление на „Камбани Бизнес Център“, спечелихме конкурса за фасилити мениджмънт на Британското посолство в София.

„Камбаните Бизнес Център“ е особено важен проект за нас, нашият мандат за управление включва пропърти и фасилити мениджмънт и датира от 2009 година, когато сградата беше въведена в експлоатация.

Интересно предизвикателство беше конкурсът за поддръжка на имотите на Британското посолство в София –  12 обекта, разпръснати на територията на столицата: къщи, апартаменти, Резиденция с помощни сгради и сградата на Посолството. Всички дейности се планират и извършват съгласно Британските стандарти, дори трябваше да осигурим доставчик на британски електрически контакти. Техниците трябваше да преминат специална процедура (Security Clearance) и съответно да получат одобрение.

Може да се каже, че новите проекти винаги са интересни – всяко ново предизвикателство ни зарежда и мотивира. Те са добър начин да приложим наученото, но и да имплементираме нещо ново – да предложим нови решения и подобрения.

Какви иновативни решения предлагате на своите клиенти?

На първо място това са Зелените стандарти в управлението на публични сгради. Не е необходимо непременно да получите LEED или BREEAM сертификат, за да използвате полезните решения за своя имот – разумното използване на вода, ток или гориво е полезно за околната среда, но и за бюджета!

Друго, което започнахме тази година, е сериозен анализ на ISO стандартите 15221 за фасилити мениджмънт. Назначил съм екип, на който е възложено да разбере в детайли публикуваните стандарти преди да преминем към сертифициране. Не е съществено да публикуваш в уебсайта на фирмата си или да окачиш на стената в кабинета си даден стандарт, важното е да го прилагаш в своя и на клиентите ти полза.

Стремим се да бъдем one-stop-shop по отношение на дейностите, свързани с управление на имота, за да може максимално да улесним живота на клиентите си. Имаме опит в покритието на целия цикъл от развитието на недвижимия имот: от избор и придобиването на земя, през проектиране, до крайната фаза на процеса – реализация чрез продажба на проекта или отдаване под наем

Какво е отношението на собствениците и наемателите към услугата фасилити мениджмънт? Промени ли се то през последните години?

MB: Спряха да ни питат, какво значи Фасилити мениджмънт и каква е разликата между Фасилити и Пропърти мениджмънт! Извън шегата, услугата беше очаквана в лицето на големите международни компании, а днес вече е стандарт и трудно може да предлагаш стойностен имот под наем без професионално управление и поддръжка. По отношение на собствениците е по-сложно. Tе по-трудно приемат факта, че Такса услуги не е ресурс, който може да се ползва и за капиталови разходи например. Макар и бавно това схващане се преодолява с налагането на „Open Book“ метода за отчитане на разходите за поддръжка на сградите.

Според Вас, какви нови специалисти ще са необходими в следствие развитието на ФМ бранша?

MB: По същество Фасилити мениджмънтът е интердисциплинарна дейност и това налага ФМ компаниите да разполагат с необходимия кадрови капацитет. Новите технологии улесняват процесите по мониторинг и поддръжка и не рядко са резултат от усилията да се оптимизират разходите, в смисъл да се съкрати щата!  От друга страна „Специалист по всичко“ не е профилът на компетентния фасилити мениджър. Без съмнение широтата на познанията е съществена, но правилните решения се постигат на база професионална оценка и анализ, извършени от съответните специалисти. Аз не очаквам от фасилити мениджъра да реши задача с недостиг на студова мощност например; тук е необходимо мнението на ОВК инженер, който да предложи техническо решение; електро инженер, който да прецени дали има риск от претоварване на мрежата; строителен специалист, който да определи мястото за монтаж на новите мощности; IT специалист, който да потвърди съвместимостта с наличната сградна автоматика, и в този ред до координатора по ЗБУТ. По отношение на нови специалности в нашата компания се утвърдиха няколко нови позиции, свързани с осъществяване на намерението ни да прилагаме енергоспестяващи решения, където и когато е възможно, друга се отнася към организирането на вътрешното пространство в офис сградите.

Какви стандарти, освен Европейските такива, по които се работи сега у нас, смятате, че трябва да бъдат въведени, с оглед отсяване на качествените участници на ФМ пазара?

MB: Не съм специалист по темата, но до колкото ми е известно ISO стандартите, по които работим в момента, се прилагат в световен мащаб, поне що се отнася до околна среда, управление на качеството, информационна сигурност и безопасни условия за труд. В процеса на сертифициране на нашата фирма, с голяма изненада разбрах, че съществуват организации, които срещу съответното заплащане могат да издадат и да поддържат даден сертификат, така да го наречем „проформа сертификат“, т.е. получавате самата хартия, без да е необходимо да правите каквото и да било, освен да заплащате определената такса. Това, което трябва да направим като браншова организация, е да покажем тези организации, така че да стане ясно, че тези проформа сертификати нямат стойност.

Необходимо е да отчетем и влиянието на етичните стандарти за бизнеса ни. Не смятам, че на колегите е приятно да чуят: „Какво толкова има да му управлявате на този имот – пускате му едни данъчни декларации и подписвате някакви протоколи за извършена дейност всеки месец?“. Тук е отговорността на браншовата организация – да популяризира етичните норми и принципи в бранша ни и да изисква от членовете си да ги спазват в ежедневните си бизнес дела.