Красивият град зависи само от нас

Живеем в грозни градове. Вървим по грозни улици, работим в грозни сгради, натъкваме се на грозни гледки на всяка крачка. За „грозното” (и понякога много опасно) състояние на инфраструктурата в цялата страна са изписани томове журналистически и експертни мнения. Защото всички знаем какво е общото между всички тези грозни неща – те са държавна или общинска собственост.

Достатъчно е да погледнем онези сгради и съоражения, които са частни и са предназначени за бизнес (офис сгради, молове и др.). Разликите направо ще ни „извадят очите” – това са красиви и добре поддържани имоти. Заобиколени са от правилно оформени тревни площи с изградени системи за поливане и планово поддържани според сезона. Входовете и общите части са приветливи, добре осветени. Климатизацията е качена на покривите, за да не загрозява фасадите. Повечето са с висока степен на енергийна ефективност – с изолация на стените и подходящи дограми и стъклопакети. Използват се системи за сграден мениджмънт. Чрез тях повечето основни системи на сградата са включени в единна информационно-управляваща инфраструктура и си взаимодействат – климатизация, вентилация, осветление. Използва се и компютърно базирано управление на сгради – всички дейности, свързани с административните, техническите и инфраструктурните фасилити мениджмънт задачи си взаимодействат оперативно и стратегически при експлоатацията на сградата.
А какво ни предлагат държавата и общините? Плачевно състяние на всички техни здания – олющени фасади, нелицеприятни входове и общи части, нарушена мазилка и зацапани стени. Тук там стърчат кабели, на много места крушките са изгорели. Видимо е от накачените външни тела по фасадите, че липсва цялостна концепция за климатизация на отделните сгради. Тревните площи се поддържат само в централните градски части. Плочниците са разбити… И за да е пълно „удоволствието” от градската среда – почти никъде не се съхранява пълна документация, отразяваща изградените сградни системи, техните ремонти и подобрения. Много от сградите не отговарят на изискванията определени от нормативната уредба на страната. Липсват технически паспорти и сертификати за енергийни характеристики на сградите.
И рядко се замисляме, че всъщност начинът за справяне с грозната ни градска среда е решен в… конституцията. В чл. 18, ал 6 от основния закон ясно се казва, че държавните имоти се стопанисват и управляват в интерес на гражданите и обществото. Очевидно държавните институции са успели да ни убедят, че грозните ни градове представляват някакъв особен интерес за нас. Дотолкова сме забравили да търсим правата си, че приемаме за нормално дори незачитането на конституцията.
Как да не се запитаме дали държавната и общинска собственост се управляват ефикасно и ефективно и въобще – управляват ли се? Или на нуждите се реагира ad hoc. Ако вярваме на теорията, вторият по големина разход за всяка организация, след заплатите на персонала, са разходите за поддръжка на сгради и съоръжения. Средствата за поддръжка и експлоатация на една сграда са 75-80% от разходите през целия й жизнен цикъл (около 20 % са за самото строителство). Следват въпросите – отделят ли се необходимите средства за поддръжка и какво е качеството на организацията на самата поддръжка? Специалисти ли се грижат за организация на процесите? В какви детайли се влиза при възлагането на различните дейности?
Какво води след себе си липсата на поддръжка или лошото стопанисване?
Нима не съзнаваме, че на първо място лошо поддържаните (или направо неподдържаните) сгради са опасни за нашия живот и здраве. Не трябва ли всички да помним кървавите трагедии като „козирката убиец” във Варна или срутената сграда на ул. „Аладин” в София?
Лошата поддръжка съкращава живота на зданията. Оттам следва декапитализацията на самия имот. Засягат се пряко мотивацията и удовлетвореността на служителите, свързани с работното място. А това влияе пряко на тяхната продуктивност. И един от основните въпроси е правилно ли се разпределят средствата от бюджета, средствата от наеми и реклами? Има ли въобще контрол върху тяхното изразходване?
Та това са нашите пари! Парите на данъкоплатците. Оставяме настрана имиджа на държавата и общините като добри стопани, който е безвъзвратно занемарен – също като градската среда, в която живеем. Можем да добавим и още „грозни” минуси – спад на инвестиционния интерес, липса на интерес за наемане и ползване, замърсяване на околната среда, липса на енергийна ефективност, нехайство за историческото наследство, влошаване качеството на живот на хората,
Управлението на сгради и съоръжения, т. нар. фасилити мениджмънт, включва превантивна и корективна техническа поддръжка на различните системи (ВиК, електрическа, асансьори и др.), почистване, охрана, поддръжка на интериор и екстериор, паркинги и гаражи, ремонти и реконструкции. Също така административното управление, застраховане. Изпълнението на тези дейности в повечето случаи се извършва чрез изнасяне на дейностите към външни контрагенти, но при всички случаи контролът остава ангажимент на собственика на сградата. В нашия случай – държавата и общините. За да се определят необходимите дейности и осъществява контрол по изпълнението е необходимо те да бъдат възложени на определена функция, звено и конкретни служители. При бизнеса това са цели структури (дирекции, отдели), ръководени от административен директор, фасилити мениджър или офис мениджър. Т.е. конкретни служители контролират изпълнението на всички описани по-горе дейности всекидневно.
А какво правят общинските и областните админстрации? Структурата, длъжностите и броят работни места се определят от нормативната база и там няма поле за мениджърски решения. В повечето случаи тези дейности се управляват от административен директор, който отговаря за общата администрация, и/или касиер-счетоводител. Отговорник материално-техническа база контролира и съдейства на доставчиците да извършват определени дейности. В повечето случаи външните компании нямат достъп до документацията за сградата и нейните инсталации. Бюджетът категорично не е съобразен с нуждите от поддръжка и в повечето случаи се изчерпва в първото тримесечие на годината. Обикновено един служител контролира изпълнението на толкова важни дейности, при това те са само малка част от всичките му задължения.
Решение все пак има. Първата стъка е индентификация на обема на собственост и съставянето на регистър. Следват: анализ на състоянието и нуждите към момента, въвеждане на критерии за определяне необходимостта от оптимален сграден фонд, разработване на стратегия за управлението на държавната и общинска собственост и то за период от 8-12 години (отвъд рамките на периода на управление на едно правителство или общински съвет). Необходимо е да се определят функциите и структурите, които пряко отговарят за стопанисването и техните задължения, да се пресметнат нужните средства и източниците за тяхното набавяне – например актуализация на сключените договори за наем, еврофондове, структурни фондове и пр. И не на последно място има нужда от още три важни неща – контрол, контрол и… контрол. Всекидневен при това!

Автор: Александър Марков
Авторът е преподавател по фасилити мениджмънт в Стопанския факултет на СУ „Св. Климент Охридски”.