Интересът към професионалната поддръжка на сгради расте
Деси Фераджиева, управител Home Care BG
Какво е мнението ви за развитието на пазара на ФМ услуги в България?
За последните две години се наблюдава голямо развитие. По-конкретно в градския мениджмънт по отношение на интереса от страна на самите собствениците има по-голям ръст. Курортният мениджмънт до скоро бе в застой, подчинен на стария Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и на предложения мениджмънт от самите инвеститори. От скоро и собствениците от чужбина все повече започнаха да се интересуват по отношение на ЗУЕС, както и да търсят компетентни фирми, предлагащи професионално управление. Това за нашия бранш е положително. За съжаление заради некомпетентни хора и компании, предлагащи некачествени услуги, фасилити и пропърти мениджмънтът все още има лоша слава в България. Една от положителните страни на новия ЗУЕС е, че дава право на всички собственици с достатъчен брой гласове да прекратяват,продължават или променят срока на договорите с управляващата ги компания ежегодно. Това означава, че ако си добър – оставаш на пазара и вървиш напред. Ако не – управляваш една година и след това си извън бизнеса.
Home Care BG работи на 90% със собствени кадри, подизпълнители ползваме само за тези услуги, за които се изискват специални разрешителни и сертификати – за обслужване на асансьори, за въоръжена охрана, за специфични строителни или конструктивни проблеми по сградите и др. Home Care BG предлага основен пакет от услуги спрямо спецификата и нуждите на дадения имот, който се допълва или моделира според желанието и финансовите възможности на нашите клиенти (собственици или инвеститори). Основен показател в ценообразуването е разлика между комплекси с басейни, детски кътове и ландшафт, които трябва да се поддържат, и комплекси само с един вход без допълнителна инфраструктура. Тези различия определят типовете, броя услуги и тяхната честота.
Има ли повече запитвания към вашата компания за поддръжка на сграден фонд?
Услугата „Професионален домоуправител“ е позната в градски условия като название. Ние започнахме да я предлагаме в началото на 2010 г. Собствениците и инвеститорите първоначално опипваха пазара, но през последната година запитванията се увеличиха до няколко на седмица – факт, който ни вдъхва доверие, че се развиваме правилно и добре.
От опита си смятам че е важно да се правят по-чести публикации относно услугата, тъй като много хората се интересуват, но просто не познават възможностите на фасилити и пропърти мениджмънта и какво представлява професионалната поддръжка на сгради. Още повече – представят си, че тази услуга е много скъпа,недостъпна и дори съм чувала коментари, че е само за богатите, а всъщност в доста случаи се оказва, че нашите цени са по-ниски или сходни на таксите, които се събират обикновено от етажната собственост.
Доскоро инвеститорите трябваше да бъдат увещавани в ползата от професионалната поддръжка. Дойде ли времето, в което трябва да се увещават вече самите ползватели и собственици на жилища в затворените комплекси от ползите?
По отношение на ползватели и собственици, смятам, че все още комуникацията е 50 на 50 – налага се да се говори и с инвеститорите, и със собствениците на имоти. Все още има хора, на които трябва да се обяснява какви са ползите от професионалния ФМ – запазване и увеличаване стойността на имота, повишаване на комфорта на ползвателите. Но има и много собственици, които вече знаят преките ползи, и те сами ни търсят.
Можем да кажем, че пазарът върви прогресивно и че все по-рядко ни се случва да представяме ползите.
Интересуват ли се инвеститорите и бъдещите собственици от това каква ще бъде таксата за поддръжка на имота? Интересуват ли се и как се определя тази такса и от какво се влияе?
В действителност и в зависимост от типа инвестиция (за постоянно живеене или ваканционен имот) има много инвеститори – бъдещи собственици, за които е важно и се интересуват от това колко ще им бъде такса поддръжка, защото са си предвидили пари за покупката,но и след това има значение колко пари ще им струва комуналната поддръжката, която е един задължителен, постоянен разход.
Ние например работим по бюджет и всъщност етажната собственост, без значение дали е в затворен комплекс или е даден блок, след подадени от нас препоръки взима решение какви услуги искат да бъдат предоставени, както и колко често ,което сформира крайната цена като решение взето и одобрено от самата етажна собственост. Още нещо много важно в определянето на цената е не само броят и честотата на предлаганите услуги, а и обемът на сградата – колкото е по-малка сградата, толкова са по-високи таксите и обратното. Това е така, тъй като основните услуги се припокриват на 70%, а за тях се заплаща от по-малък брой собственици или обитатели.
Определянето на таксата е обвързано и със ЗУЕС. Оттук идват и част от проблемите, с които се сблъскваме. ЗУЕС казва, че трябва да се събират такси на брой живущи в апартамент, а не на тип апартамент. Според моя опит вторият вариант е по-правилен, имайки предвид, че се разпределят такси за общите части, а типът апартамент предполага минималния и максималния му капацитет за обитаване. Този вариант поставя една постоянна такса, която гарантира състоянието на бюджета на дадената сграда, и не позволява на мениджъра да изпада в невъзможност за правилна/професионална експлоатация, ако например за последния месец обитателите са намалели. Според мен тази част от закона трябва да се промени задължително. Този начин за разпределение на таксите ощетява постоянно живущите и не гарантира постоянни средства, необходими за покриване нуждите на сградата. Явно е, че при промяна броя на хората, които живеят в дадена собственост, намаляват приходите, а за тяхното регулиране или преизчисляване трябва да се правят нови общи събрания и да се гласува ново разпределение на таксите спрямо бюджета и вече новия брой обитатели.
Според вас достатъчно ли е образованието на младите кадри, които искат да работят в сферата на управление на недвижими имоти? Какво трябва да се промени?
Определено образователните институции, които обучават кадри в сферата на управлението и поддръжката на сградния фонд, са малко. И на мен, както и на останалите колеги в бранша, им е трудно да си подбират кадри. А в голяма степен точно от тези кадри зависи как ще се развива нашият бизнес. Затова е много важно обучението да бъде на по-високо ниво. Трябва да има различни обучения – не само отделни курсове, но и целенасочена държавна политика в сферата на образованието.
Нашата фирма инвестира много време в обучението на кадрите си. В повечето случаи наемаме хора чрез препоръки от колеги в бранша, или чрез публикуване на обяви за работа.
Като цяло обучението на кадрите ни за управление на обекти трае около месец. То включва обяснение на основните бизнес процеси, които трябва да се спазват, каква е нормативната база, която трябва да се знае и спазва, какви са целите на клиентите и начина, по който трябва да се обслужват. След това обучение те постоянно биват напътствани и подпомагани от колеги във фирмата. Всеки служител има изпитателен срок за който има определен таргет. Оценяваме служителите си приблизително на три месеца до два пъти в годината – в зависимост от това дали говорим за градски мениджмънт или за мениджмънт на ваканционни комплекси. В зависимост от постигнатите резултати те биват определяни като пасивни или активни мениджъри ,което определя сферата в която ще продължат да се развиват.
Каква прогноза бихте дали за бъдещото развитие на този пазар? Финансовата и икономическата криза как се отразява на пазара?
Пазарът върви определено нагоре и тепърва ще се развива сериозно. Хората продължават да осъзнават, че професионалната поддръжката на сградата, в която живеят, е важна част от тяхното ежедневие. Тук трябва да поговорим за регистрацията на етажната собственост и за това, че все още срокът за регистрация постоянно се удължава. Ще дойде обаче момент, в който ще бъде поставен последен срок. Идеята за тази регистрация и развитието на пропърти мениджмънта ще влезе в нашето ежедневие – за това да имаме по-зелена среда, по-добър външен вид на имота, в които живеем, по-голям комфорт на живеене и не на последно място по-висока стойност на имота, който притежаваме.
Кризата в България, по-конкретно в София и Варна, смятам, че превъзпита, даде възможност на много инвеститори и собственици да разберат, че имотите имат стойност не само като локация и вложен материал, а и като поддръжка,подобрения и не на последно място предоставяне на допълнителни услуги.За Слънчев Бряг, Банско и като цяло туристическите дестинации във ваканционните комплекси, със сигурност има криза. Хората, които са инвестирали – предимно чужденци като скандинавци,англичани и ирландци, днес не разполагат с достатъчно средства за покриване на кредитите си и комуналната им такса. Поради това неприятно развитие, те обявяват имотите си за спешна продажба и ги отдават под наем до момента на продажба с цел частично покриване на разходите си. Това, разбира се, невинаги помага в тези случаи. Мениджърът е принуден да ограничи част от предоставяните услуги.С появата на по-качествени и добре планирани курортни сгради и комплекси се надявам, че този проблем няма да е толкова често срещан и ще мотивира собствениците да повишават, или поне да запазят стойността на инвестицията си чрез адекватна поддръжка.
[box style=“rounded“ border=“full“]Home Care BG полага началото си във Великобритания през 1998 г. и повече от 5 години осигурява професионална грижа на жилищни и търговски комплекси. Fitness First с многобройните си обекти е един от първите емблематични клиенти в историята на фирмата.
От 2001 г. фирмата открива филиал и на Коста дел Сол, Южна Испания. За повече от 6 години фирмата успява да развие успешно дейността си като компания за управление и поддръжка на недвижими имоти.
Филиалът в България е създаден през 2005 г. след установени високи стандарти на работа и спечелено доверие сред клиенти и партньори. Днес компанията разполага с офиси в цялата страна – Банско, Слънчев бряг, Варна, София ,Лозенец и подготвени мобилни групи с центрове в Пловдив, Смолян, Стара Загора, Плевен, Благоевград, Сливен, Хасково, Велико Търново, Бургас и Варна. Управлява сгради, ваканционни комплекси и хотели в най-големите, развити морски и ски курорти у нас. Поради добрата си репутация в последните години Home Care BG поема поддръжката на Банка ДСК, както и на различни по вид търговски и производствени обекти, разположени в няколко региона на България. От 2010 г.успешно предоставя и услугата „Професионален домоуправител”, както и техническа поддръжка на жилищни сгради и комплекси в големите областни центрове.
[/box]
